なかなかリアルタイムでの更新は難しいですが、現在取り組んでいる不動産投資についても少しずつ記録していきたいと思います。
これから始めたいと思っている、または始めたばかりで色々と不安…という方の参考になれば嬉しいです。
不動産投資は売却してようやくクローズなので、今はまだもちろん利益確定前の状態です。僕自身成功例を示せるように頑張ります。
投資スタイルについて
近年の不動産投資の王道である、『築古の戸建て』から始めています。諸経費+リフォーム代込みで利回り12%以上を目標にしました。
とにかく如何に安く物件を買うことができるかが勝負ですね。
僕もそうでしたが初心者はコネもスキルもないので、とにかく沢山の資料を見て現地を見て、実地で勉強するしかないと思います。
僕は1号物件に決まるまでざっくり10件ほどの内見を行い、その中の一件は買う気満々でリフォーム業者の相見積もりも取ってもらいました(結局買えなかった)。
変に妥協せず、決して焦らず(買いたい病ダメ！ゼッタイ！)、本気で取り組めばきっといい物件には出会えるのかなと思っています。
1号戸建てとの出会い
初めての所有物件との出会いは、業者のメール経由でした。
当時はとにかく安い物件、安く買えそうな物件を見つけては問い合わせをしまくっていたので、業者からの電話、メール連絡を貰うことも多かったです。
業者側も問い合わせのあった人のメーリングリストか何かを作っていたようで、自分だけに宛てた訳ではありませんが、三件ほどの戸建て物件のマイソクを添付したメールが送られてきたのを覚えています。
その内の一件が今の僕の1号物件でした。JRのターミナル駅の隣の駅から徒歩9分。ざっくりとしたスペックは築30年、木造2階建て3DK、延床80平米。プロパン。売出し価格は480万円。
まぁ安そうな割に見た目がちゃんとしてて、駐車場ない（軽のみ）けど駅徒歩10分以内だったので悪くないかなーと思って内見希望を出しました。
内見、そして師匠Sさんとの出会い
内見当日現地に着くと、玄関先に業者さん（Sさん）。鍵を開けていました。
所謂不動産屋さんのイメージとは大きく異なる出で立ちで、喩えるなら『大学出て間もない、高校の野球部の監督』といった感じ。
名刺交換の後で早速内見をしました。
築30年なのでそれなりでした。ちょっと床がきしんでいたりもしましたし、和式便所で洗面台も古いタイプだったので総取っ替えかなという感じでした。
風呂はタイル式で追い焚きもありませんでしたが、まだ見ぬガス屋さんに期待することにします。
そしてこのSさんですが、本人も築古投資をされているらしく、リフォームのアイデアや「手をかけなくていいところ」についても色々レクチャーしてくれました。彼曰く「僕ならこの和式は簡易便器で済ませます。砂壁は自分で塗装して、水回りはクリーニングだけ入れて安く仕上げます」とのこと。
それなりに勉強して臨んでいたつもりでしたが、改めて聞くと参考になりました。戸建てだけじゃなくてアパートや駐車場経営に関するトークも弾み、勉強になりました。ここでSさんは僕の中で勝手に師匠になりました。
※Sさんには2号物件取得時にもお世話になることになります。
リフォーム業者の相見積、家賃相場の調査
物件自体は興味ありと言うことで、検討する意志を伝えました。
次の週末に3社ほどリフォーム業者を呼んで、価格の相見積もりを取ることにしました。
下調べ（ポータルサイトで似たスペックの物件の募集家賃から推測）の結果では想定家賃は6〜7万円といったところ。7は厳しいかなという感じです。
480万から少しでも安く買って、リフォーム代含めて600万円までに収めたい、というのがその時の何となくの目安でした。
内見からの帰り道、いくつかの不動産屋さんに電話して、物件の家賃相場について調査をしました。
物件のスペックを伝えて、いくらぐらいで借り手が決まりそうかと聞いていく地道な作業です。3件ぐらいに電話して平均すると、60000円〜65000円ぐらいかなという結論に至りました。自分の下調べの結果が割と近くて驚きました。
これでいよいよ、リフォーム価格によっては購入に踏み出せる！と気合が入りました。
まとめ
物件購入の際にはとにかくたくさんの資料を見る、現地を見る、業者と話す、電話で聞くなど自分から動きまくることが大事です。
1件目を探しているみなさんも、頑張って自分でたくさん調査して下さい。本でもコツは学べますが、やはり実地が一番重要だと思います。
