無事に購入し、リフォームを済ませた1号戸建て。
リフォームが佳境を迎えた段階で、入居者の募集を始めることにしました。
募集開始が2月の末、問い合わせはちょくちょく頂くものの繁忙期を過ぎ、、、という感じだったのでとても焦っていたのですが、縁あって無事に入居者が決まっています。
実際に戸建て物件の入居者募集をするために何をしたか、また何をしておくべきだと感じたかなどについて記録しておきたいと思います。
これから募集を始める初心者大家さんの参考になれば幸いです。
物件スペック（リフォーム内容）と募集家賃
物件のスペック
始めに、1号戸建てのざっくりとしたスペックを紹介します。
まず立地ですが、JRのターミナル駅の1つ手前の駅（乗降客数はあんまり多くないです）から徒歩約10分のところにあります。徒歩でもよし、チャリがあればなお良しなので悪くないと思います。
前面道路は狭く、車は通れますがギリギリですれ違うことはできません。ですが道路の奥は幅が広めの用水路となっていて、その分前面（南側）が開けてて窓からの抜け感と日当たりは抜群です。
駐輪スペースあり、駐車場なし（停めれないことはないですがお隣さんとの話し合いでこちらは駐車不可で貸しに出すことにしました）但し近隣空きあり。
建物および設備の詳細ですが3DKの内訳は以下のようになります。
- 1階和洋室（6畳）：床CF、クロス、襖、障子貼り換え
- 1階DK（6畳）：床CF、クロス貼り換え、流し台新調（240 ㎝）、シングルレバー水栓新調
- 1階脱衣所：床CF、クロス貼り換え、シャンドレ（750 mm）新調、洗濯機用推薦、パン新調
- 1階浴室：天井部分塗装、追い焚き、シングルレバー水栓新調
- 1階トイレ：和式⇒洋式に、ウォシュレットあり、床CF、クロス貼り換え
- 2階和室：畳貼り換え、クロス、襖、障子張り替え
- 2階洋室：フローリング（修繕無し）、クロス貼り換え、カーテンレール設置
募集家賃
上記の内容で、「家賃69000円プラス共益費3000円」「敷金1か月、礼金なし」で募集を開始しました。ペット飼育可（ただし家賃と敷金アップ）。
募集家賃を決めるにあたっては、周辺の不動産屋さん、主に隣のターミナル駅周辺の大手仲介業者3件に対して、事前に電話でヒアリングを行っていました。
リフォームの詳細な内容が決まると上記のスペックが決まるので、それを伝えて「いくらぐらいで借り手が付きそうか」と単刀直入に聞いて回りました。電話ですが。
店舗（担当者）によって回答はもちろんばらつきますが、６～７万で貸せそうという雰囲気が掴めたので最初はやや強気の設定にして反応を見ることにしました。
最初にお伝えしましたが、募集開始の時期が2月の末、リフォーム完了は3月中旬。繁忙期を意識するとスケジュール的に決して余裕はないので、家賃は素早く下げていくことも覚悟していました。
戸建て物件の入居者募集の進め方
平日はサラリーマン、休日は父
何が言いたいかというと、『なかなか不動産にかける時間が取れなかった』ということです（言い訳がましいですが、、、）。
特に重要だといろんな本に書いている仲介業者回りについても、店舗を直接訪ねて募集をお願いするということが出来ませんでした。歩き回る時間、事務作業をする時間、電話をする時間も自由にとることが出来ず、殆どの作業をスキマ時間に行っていました。
入居者募集①ネットで連絡先を調べ、電話
駅名と不動産でググり、仲介業者をリストアップします。
本当は全部の店に行くべきだったでしょう。しかし無理なものは仕方がないので、今回はネットで連絡先を調べ、電話で（あるいはメール）問い合わせをしていました。
募集を行うにあたって委託契約を結ぶことが必要だとこの時初めて知りました。最終的には7社ぐらいに依頼したでしょうか。
入居者募集②ジモティー、ウチコミに登録
以前2号アパートに関する記事で、ウチコミとジモティーを使った募集方法について述べました。これらのサービスを利用し始めたのはこの1号物件が最初で、物件情報を登録し、じっと反応を待つ日々でした。
入居者募集③定期的に反響を確認
仕込みを終えたら反応を見ます。
気にしていたのは業者から反応（問い合わせや内見希望の有無など）、ウチコミ、ジモティーのアクセス数、そしてSUUMOやHOMESなどのポータルサイトでのお気に入り登録の件数などがありました。
スタートの家賃設定が高めだったこともあり、反応がなければ早めに募集条件を動かすつもりでもあったので、「いつまでに問い合わせがなかったら家賃を下げる」という締め切りを設けて対応していました。大体週末ごとに区切りを設けていた気がします。
入居者募集の結果
募集開始後の主な反応についてまとめます。
問い合わせについて
問い合わせはいくつか頂きました。直で依頼した業者への他の業者からの物件確認の連絡はそれなりにあったようです。
- 法人契約の問い合わせ（寮として）⇒内見後連絡なし
- 地方からの転勤族の問い合わせと内見⇒現地でトラブルあり決まらず
- ウチコミからの問い合わせ⇒申し込み！
２の「現地でトラブル」というのは、簡単にいうと案内の業者と隣の家の人がケンカしました（笑）。内見中にケンカしたので勿論入居は決まらず。お互いの話を聞くと、どうも業者の方が悪かったのでは？というような雰囲気でした。
これについては気が向けば改めて書きます。
何はともあれ、ウチコミを介した問い合わせから、無事に内見⇒入居申し込みを頂くことが出来ました。募集開始から2か月半ほど経っていました。
待つ間は長かった。。。とても長く感じました。
募集家賃について
初期設定は「69000＋3000、敷１礼０」でした。その後は以下のような推移をたどっています。
- 66000 + 3000、敷１礼０
- 65000 + 2000、敷１礼０
- 65000 + 2000、敷礼ゼロゼロ
- 65000 + 0 、敷礼ゼロゼロ
上記問い合わせの１と２は、65000 + 2000、敷１の段階で受けていましたが、そこで4月に入りパタッと反応が止まってしまったので、焦ってさらに2段階で条件を変更し、最後のウチコミからの問い合わせに繋がりました。
申し込みを受けたので、家賃保証の審査を出し、こちらも契約書等の準備を始める、という流れなのですが、この後も色々ありました。。。これはまた次回。
戸建て物件の入居者募集まとめ
以下に今回の学びや気づきをまとめます。
- 訪問することは出来なかったが、スマホでなんとかできることも多い。
- 物件のスペックをまとめたファイルや、自作のマイソクなどを予め準備しておくべきだった。業者に何度も物件の概要を説明するのは面倒。
- 大手に期待しすぎてはいけない、大手からしたら自分の物件は out of focusであることを認識すべき。その中でどう決まりそうな物件に見せるか。
- 募集開始の前の段階でも、先に訪問して挨拶とかしておけばよかった？
いかがでしたでしょうか？これから戸建ての入居者募集を始めて行う方の参考になれば幸いです。
