戸建て物件のリフォームの進め方について悩んでいませんか？
僕は1号物件の購入後、ほぼ業者によるリフォームを行いました。
その時に相見積もりを実施したのですが、気を付けたことなどについて記録しておこうと思います。反省点も合わせて残しますので、これから不動産投資を始めたい方の参考になればと思います。
相見積もり依頼までの流れ
今回の相見積もりの実施にあたり、以下のことを行いました。いずれもスマホポチポチしただけなので大して動いたわけではないですが。
サラリーマン投資家として、スマホで大半のことを済ませることができる、というのは重要です。
事前準備は以下の4点です。
- 不動産屋さんに都合を聞いて、半日ほど時間を取ってもらう（メール）
- 現地に来てもらう業者をリストアップ（ネット検索）
- 電話しまくり、枠を埋める（電話）
- リフォーム内容を固めておく
当日は以下の1点のみ行いました。
- 早めに行って見積もり項目の確認
以下に詳しく解説します。
事前準備①不動産屋さんに都合を聞いて、半日ほど時間を取ってもらう
今回1号物件のケースでは購入前に相見積もりを行いました。ですので、不動産屋さんの協力を得ることが必須でした。
物件が売れずに残っているのかは運次第なのでどうしようもありませんが、鍵を確保していただき、またそのスタッフさんにも立ち会って頂く必要があるので、丁寧にお願いをする必要があると思います。
購入を真面目に検討していること、買える客だということ、購入資金のアテがあることなどをキチンと示しました。冷やかしだと思われては話が進みませんし、冷やかしで行ってはいけないと思います。
お願いはメールでしたが、それまでに内見で色々と話をしていたので、コミュニケーションの下地が出来ていたのがよかったのかも知れません。
日付を指定し、「来てもらう業者数×1時間＋1時間」ぐらいの幅を提示して「業者を読んで相見積もりをしたいのでお時間を頂けないでしょうか」的なお願いをしました。僕は3件ぐらいを予定していたので4時間で打診。
先方からは二つ返事でOKを頂きました。
事前準備②現地に来てもらう業者をリストアップ
ここからが本番。相見積もりに来てもらう業者を選ばなくてはいけません。
コネも紹介もない、そして不動産会社の紹介には頼らないと決めていたので、僕はスマホでタウンページを検索しました。
タウンページのサイトから地名を選択し、業種を選びます。
今回僕は「リフォーム」および「内装」の項目からいくつかの業者さんを選ばせていただきました。選ぶときに注目した点は以下の2点です。
- 現場から近いこと
- 苗字が入っている「工務店」であること
順に理由を説明します。
１、現場から近いこと
これはもちろん先方から見て移動を考慮して楽な案件であると思ってもらった方が受けてもらいやすいと考えたからです。
僕は不動産投資家としてはレベル１ですし、少しでもいい案件であることを示すわかりやすい方法だと判断しました。
自分の住んでいる町ではないので、当時は地名について馴染みがありませんでした。タウンページで地名を見て、Google Mapで地名を検索して、、、の繰り返し。
２、苗字が入っている「工務店」であること
次に重要だと考えたのが、相手の規模感です。
ここは想像であり、正しかったのかどうかは今も判明していない点ではあるのですが、「苗字が入っている」イコール家族経営、あるいは個人でやっている業者にあたる可能性が高いという予想を立てました。
もちろん「竹中工務店」の存在を知らないわけではないですが、、、
そして、比較的小規模の業者さんの方が僕のような個人投資家の話を聞いてくれやすいのではないかと。
加えて、個人の「工務店」は自前で工事を捌くけど、「○○ホーム」のようなカタカナの業者さんは外注の割合が高く、コスト面を考慮したときに工務店の方に分があるのではないかと考えました。
事前準備③電話をしまくり、枠を埋める
僕は電話もできれば避けたいのですが、業者さんは基本電話好きですし、即反応が知りたいときにはやはり重要なツールだと感じています。
タウンページで連絡先を仕入れた後は、ひたすら電話。
まずは名を名乗ります（当然）。そして「自分は不動産の賃貸経営をしていること」を告げることが大事だと思います。
さらに「○○市の○○（地名）で戸建て物件の購入を検討しており、○日の午後／午前（○時）に内見の予定があるのでその時に現地を見ていただき、修繕の見積もりを出していただけないか」というような感じで打診します。
ここで重要なのは「相見積もり」であることを隠さないことだと思います。
聞かれてもいないのに「相見積もりをお願いしたい」と言うと先方も気分を害するかもしれません。でも聞かれたら正直に伝えるべきだし、業者は当然のように相見積もりを経て依頼するかどうかが決まることを知っているので、隠したり嘘をつくのは絶対によくないと思います。
そういうことをする（嘘をつく）投資家だと思われていいことはないです。
この時点で「うちは個人からの仕事は受けない」とか「担当者がいない」とか「相見積もりならイヤだ」とかなんとかで断られることも割と多くありますが、それは縁がなかったとしてすぐに切り替えましょう。
結局3件（各1時間）の業者を手配するのに倍以上の業者に電話しました。
あと、工務店のみなさんは忙しいので、なるべく早めに連絡することが大事だと思います。遅くとも内見を控えた週の前半まででしょうか。
事前準備④リフォーム内容を固めておく
これは超重要です。
具体的にどの部屋のどの部分を直すのか、その時仕上がりはどうするのか。全てはこれに尽きるのですが、細かく決めておきます。
ここを固めておかないと、各業者の見積もりを比較することが出来ません。業者によっては「この状態ならそれよりこうした方がいいのではないか」という提案なども頂いたりします。
しかし目的は「同じ条件での見積もりを比較すること」です。なので「提案はありがたいが、見積もりはこちらの条件で出してほしい」旨を、相手を不快にさせないよう気を付けつつ、きちんと伝えておく必要があります。
僕はこの部分の詰めが不足していました。業者の提案に影響された見積もりを出してしまい、細かい部分では条件が異なる見積もりが出てきてしまいました。ですが必要があると思いつつ、結局固めきれずに当日を迎えてしまいました。これは次回からの反省です。
今思えば、「どちらの修繕が適切か」という点（例えば、「畳の裏返し」がいいか「表替え」がいいか）はこの際おいておき、とにかく何でもいいからとりあえず決めておく、というのがより重要だったなと反省しています。
悩むなら、「こっちは表替えでこっちは裏返し」と両方組み込んで価格見ればよかったなぁと今になって思います。クロスと塗装、フローリングとフロアタイルの比較などにも使えるかもしれません。
当日準備①早めに現地に向かい、項目の確認
事前準備④を済ませている前提ですが、依頼内容について最終確認をします。
部屋を見渡し、修繕内容をリスト（メモ）に照らして抜けがないかを見ます。
最初の業者さんが来る時刻の30分～1時間前に鍵を開けてもらうようにするといいのではないでしょうか。
※事前準備はスキマ時間で
電話以外の２つはスキマ時間に進めることが可能です。僕は通勤時、特に電車移動の時間を活用していました。
電話は昼休みか夜に時間があれば。ですがやろうと思えば電話も通勤時間に済ますことが出来ます。例えば車通勤ならBluetoothでハンズフリー通話できますし、徒歩なら駅からオフィスまで（周りに人がいないことを確認して）、自宅から駅までの時間を活用すればできなくもないです。
僕は平日はサラリーマンやってるので、使えるスキマ時間はなるべく有効活用して不動産事業を進めたいと思い、このような段取りを試すことにしました。
相見積もりを依頼するまでのまとめ
僕は平日はサラリーマンをやっているので、出来る限りスキマ時間で不動産に関する事務的な作業を消化したいと考えています。
そのため、リフォームの相見積もりも、出来る限りスキマ時間で進めて手配を進めていきたいと思い、このような取り組み方になりました。
具体的には、
- 現場に近い個人、家族経営の業者さんを選ぶ
- 電話で不動産投資家であることを伝える
- 見積内容はできる限り具体的に
といった点に注意することで、効率的に業者選びを進めることが出来ると思います。
みなさんのリフォーム業者選びの参考になれば幸いです。
