アパート購入の経緯
神奈川県某市にて取得した4戸建てアパート。所有者が高齢で、もうあまり管理もできないとのことで売りに出されたようです。そこを駆け出しハイエナ系投資家の私が購入。
購入時点で1部屋のみの入居でした。家賃は39000円。物件のスペックを見る限り相場よりかなり（5000円ぐらい）高めだと思いました。長く住まれているし、法人契約なのでそこまで家賃に関して意見を言われることはなかったのかも知れません。30000円強で貸せればいい方、最悪28000円ぐらいになるかもという判断をしました。
最悪で計算しても表面12%超え（満室になった今の段階では16％ぐらいになっています）。今後色々と手がかかりそうですが、取得価格はまずまず良かったのではないかと振り返って思います。
ローンは今となっては貴重な、S銀行のワイドローンを利用しました。32年のフルローン。公庫を開拓しておけばよかったかな？とも思いましたが、開拓に時間をかけていられる状況ではなかった、、、
＜教訓＞気になる、今後開拓したい金融機関は物件なくても調べとけ
でもこの長期返済により、月々の支払いは入居の一部屋と既に入居済の戸建て物件の家賃により賄うことが出来て、その時点で返済比率は5割を切るという奇跡。残りの部屋を埋めれば埋めるほどキャッシュフローに余裕が出ます。
残債が減らないというデメリットは勿論わかっていましたが、初期段階の手厚いキャッシュフローはとてもありがたい。結構安く買えたので、元本がなかなか減らなくても買値だと即売れるぐらいの価格で買えたので、上記のデメリットは実質ほとんど影響がありません。
※元本が減らないと売却時に残債以上の値段で買い手がつかなくて詰む、というのが長期返済の場合のリスク・・・ですよね？教えて詳しい人
目指せDIY大家！リフォーム開始
早速リフォームを行うことにしました。一番状態のいい部屋から取り組むことに。
リフォーム内容はざっと以下の通り
- キッチンのクッションフロア貼り
- 流し台の修繕、扉にシート貼り、排水トラップ交換
- トイレ部品交換
- 洗濯機水栓を室内に設置（ガス会社）
近くにホームセンターがあったので、そこで部品や工具を買い込んでえっちらおっちら。自宅から遠いので、週末に時間を作って少しずつ進めました。 ちょうどお盆休みのタイミングでもあったので、家族の許しを得てお盆休みも一部費やしました。
最初は慣れないこともあり、作業はなかなか進みません。そもそもDIYスキルが高いわけでもないので一つ一つの作業（板を切る、とか）も遅いし、作業の段取りも悪いです。やはりプロはすごい。半日時間を作って行ったのにホームセンターと往復だけして終わり、とかの日もありました。
この一部屋のリフォームは長期休みがあったので何とか頑張れましたが、実際この物件のセルフリフォームはここまでで断念することになります。やはり自宅から遠いとキツイ。
＜教訓＞セリフォするなら、自宅から車で30分以内の物件にしよう
そしてついに申し込み！2部屋目の入居決定
そんなこんなで少しずつリフォームを進めていたら、8月末に入居申し込みが入りました。どうやら生活保護の方らしく、家賃29000円＋管理費3000円で募集を出していたのですが、話を聞いた時点で家賃41000円に変更し、その内容で即決。敷金礼金（特に礼金！）の条件を変えなかったのは完全にミス。
＜教訓＞家賃を変えたタイミングで敷金礼金もきっちり頂戴しておこう。
入居日ギリギリまでリフォームを行い引き渡し。 妻が子供を連れて実家に帰っていた期間でもあり（≠不仲）、会社帰りに物件に立ち寄って23時ごろまで作業、といったこともしながら間に合わせました。
その後設備の不具合や、関係ないであろう共用部（排水マスの蓋）の補修依頼を次々に投げつけてくるのが若干面倒くさかったのですが、適当に流してたら諦められたのか、僕ではなくガス会社さんに直で連絡をするようになりました。
今となってはこの方からの修繕依頼はガス会社さんからのほぼ事後報告で、僕が費用負担する場合だけ事前に相談をくれるようになりました。
ガス会社さん、ごめん。。。今後も物件が増えていったら御社と取引させてもらうのでよろしくね。非常に助かっています。
この方の入居により、物件単独で黒字キャッシュフローになりました！まだまだ手残りは少ないのですぐに投資を加速、というわけにはいかないですが、とりあえず安心しました。このまま年内ぐらいに満室にしたい！と強く思った2018年9月。
ここから続く苦難の道
そして残りは2部屋。
ですがここから長い空室期間がつづくことになりました。それは次の記事に回したいと思います。
家賃収入：145000円／月（2物件3部屋）、返済49000円／月
