こんにちは。ケーパパです。
投資といえば？と聞かれたときに、多分3番目ぐらいに挙がるであろう「不動産投資」（1位株式投資、2位FX、俺調べ）。実は僕は大家歴1年ちょっとのひよっこ不動産投資家だったりします。
いわゆる普通のサラリーマンな僕が不動産投資を知ったきっかけ。知ってから始めるまでのこと。そして始めてからのこと。今後について書いてみようと思います。
目次
- 1. きっかけは「お金に対する不安」
- 2. 嵌められた？無料講座からの勧誘
- 3. 悩み続けて決断、その時妻は
- 4. 学び始めてからのこと
- 5. 僕の大家スタイル
- 6. 買ってからのこと
- 7. これからどうしよう
- 8. まとめ
1. きっかけは「お金に対する不安」
僕はサラリーマンとして、特に不満のないレベルの給料を貰っています。妻も働いているし、世帯年収のようなもので見ると多分中の中、あるいは中の上ぐらいに位置するのではないかと認識しています。
それでもやはりお金関する不安というか、もっと上手く資産を増やせるんじゃないか？という思いは消えず。35年ローンを組んで家を建てているし、車もあるし、資産運用的には悪手を放っている自覚があったので、焦る気持ちもあったのかもしれません。かつては税金や保険などについて勉強したくて、ついでにFPの資格を取ったりもしています。
当時の投資歴は、個別銘柄をいくつか買ったことがあるぐらい。ANAとかパナソニックとかモスバーガーとか、知ってる会社を適当に買っただけです。あんまり嵌りませんでした。嵌らなければすぐに飽きますので現在は放置。それでも資産は2倍ぐらいにはなりましたが。
そんな状況なのですが他の手段はないかな？と考えて、それこそ何となく「お金 勉強」でググりました。そこで見つけた無料講座にとりあえず申し込んでみることにしたのです。
2. 嵌められた？無料講座からの勧誘
無料講座当日。めっちゃ大きなビル（勿論自社ビルではない）の高層階にあるきれいな会議室にてそれは開催されました。参加者は20人ぐらいだったでしょうか。
講座の流れ（前半）は、①自分の支出を把握して、無理なく貯金できるようにしよう、②貯金したお金のうちの余裕資金を投資に回して、お金に働いてもらおう、というものでした。この辺りはとても納得。自分がお金を何に使っているか把握することは大事ですよね。
そして後半戦。お金の働かせ方として「株式投資」「FX投資」「不動産投資」に関する説明がありました。ここで例として紹介された投資スタイルは、価格の下がった中古の区分マンションを買って賃貸に出す、というものでした。
今まで考えたこともなかったのですが、「こんな世界があるのか」と衝撃を受けたことを覚えています。「金持ち父さん、貧乏父さん」を読んだことはあって、アパート経営に関する本も以前に読んだことはあるのですが、どこか他人事でした。「不動産投資」といえば会社にかかってくる新築マンションの営業のイメージがあったので余計に拒否反応があったのかもしれません。でも今回は「自分にも踏み込める世界」として具体的に捉えることができました。
最後に、その会社で投資について勉強する際には30万円ほどの授業料がかかることを知らされました。2年間の会員資格を得られて、その期間は過去分も含めて随時アップされる講義動画が見放題です。既に興味津々でしたが30万円は高い、さてどうしようか。
3. 悩み続けて決断、その時妻は
帰ってからも悩み、色々と調べました。不動産投資そのものに対してや、その講座の評判など。反対するものも勿論ありましたが、総合的な印象としては「ちゃんとやれば悪いものではない。ただし勉強を継続することは必須。人の言いなりで動くようだと将来苦労する。」というものでした。30万円については半々。「講義は面白く聴きやすいので」「そんなに書けなくとも関連書籍を30冊読めばいい。」「業者のセミナーなど、エンドに物件を売りつけることも踏まえてのものだから注意が必要」等々。
勉強することはそもそも嫌いではありません。興味を持って熱中することができれば、努力も苦にならないので向いているかもしれないなと思いました。参入障壁というか、生き残るための障壁は高いほうが自分が勝ちに回れる可能性が高くなるのでアリなんじゃないかと。講座を受講することに関しては迷いましたが、不動産投資に必要な知識について総論的な話を聞けるのは価値があると思いました。書籍ももちろん悪くないのですが、カバーできる範囲が限定されており、初学者ではその偏り具合や真偽のほどを判断する基礎知識に欠けるため、「総論を理解して、その後深めていく」順序で知識を付けるのがいいかなと思いました。
妻に相談しました。不動産投資をやってみたいことと講座を受講したいこと。もちろん最初は理解してもらえませんでしたが、必死の説得が伝わり（＋言い出すと聞かない僕の性格をわかっているからか？）、最後は諦めて認めてくれました。
4. 学び始めてからのこと
勉強を始めてから最初の物件を購入するまで、僕の場合は10ヶ月ほどかかりました。その間に行っていたことを簡単に書きます。今後別途取り上げるかもしれません。
講義動画は基本的に週に1回アップされるので、それは欠かさずチェックしていました。自分の中のお金の動きをクリアにすることや、事務作業が増えるのでその効率を高めるための方法など、不動産投資だけに関わらず重要なことも気づかされたりとためになる内容だったと思います。講義では現地調査や買い付け、融資、客付けやリフォームなど、賃貸経営に関する知識と講師の方の経験に基づいた具体的なテクニックを各フェーズごとに解説しています。
加えて、より深めていきたいと思った分野や異なる投資スタイルに関する書籍は躊躇なく購入して読み進めていきました。何だかんだで20冊ぐらいは読んだと思います。講師とは言え投資家1人の意見なので、それだけで自分の行動の全てを決めるのはよくないと思っています。またどの著者も講師も自分のスタイルを肯定する過程で自分と異なるスタイルや考え方の欠点を取り上げることになるので、違うスタンスの不動産投資家の言うことも一度は直接自分の中に取り込んでみる方がいいです。妄信、ダメ、絶対。
結果的に、投資スタイルは講師の方とは違うものを選択しています。
5. 僕の大家スタイル
僕は、戸建て投資を中心に「できることはどんどん自分でする」築古DIY系の道を選択しました。不動産屋さんには、「古さは気にしない、多少難があってもいいからとにかく安いもの」と伝えています。僕は所謂普通のサラリーマンで、しかも割と都会に住んでいるので条件的には相性が悪いかなということは理解していますし、このスタイルをずっと続けることはしんどいかも、と早くも思い始めています。ですが「まずは小さく始めたい」「自分の管理下で物事を進めたい」という考えがあった為、非効率的であることは承知の上でこのスタイルを選択しています。
尊敬する有名大家さんは、ポールさん（神）、ぺんたさん、広之内友輝さん、脇田雄太さんなどなど。「そこ攻めるかー」と思わせるような再生案件には夢を見られますし、心打たれます。
古い物件をなるべく安く買って、自分で直せるところは直して、とはいえプロの協力も積極的に借りて、客付けは不動産屋さんにも頼むけどジモティーやウチコミを使う、物件紹介サイトを自作する（予定）など自分でも動く、とういうことであくせく働いております。コンセントの交換ぐらい自分でしたいので電気工事士の資格を取得しました。水栓交換はYoutubeで見て覚えました。資材の運搬にコンパクトカーでは物足りないので軽トラを買いたいと思っています（妻に拒否され続けていますが）。不動産投資で不労所得が生まれるだなんて感じたことは一度もありません。
6. 買ってからのこと
一応2019年5月中旬時点の状況について。2棟5室の所有です。
- 1棟目：戸建て（築32年）680万円⇒380万円で購入、65000円で賃貸中。
- 2棟目：4室アパート（築35年）1980万円⇒1100万円で購入、2/4室入居。
戸建ては現金、アパートは2部屋の家賃で返済は賄えているのでとりあえず何とか生きています。2/4室空室のアパートは、契約直前キャンセル1件、契約直後キャンセル1件と不運も重なっていますが、（プロと一緒に）精魂込めて仕上げた部屋なので、どんな方が入居してくれるかと楽しみです。入居者決めは縁であり、RPGの仲間集めみたいだなと考えるとそこまで辛くもないです。
難点は、価格にこだわった為自宅から遠いところ。DIYしたいのに車で1時間超え、という立地はわかってはいましたが大変です。
7. これからどうしよう
先に述べましたが、あまり遠い物件はDIYに向かないです。次は可能であれば車で30分以内ぐらいの範囲に限定したいです。あるいは自分が直接手を下さないリモート大家さんを試してみるか。
ちゃんと埋めてから次を探そうと思っているので、まずは満室を目指します。ドタキャン×2で繁忙期逃したので苦戦を強いられることになるとは思うのですが、頑張ります。
8. まとめ
まだ経験も浅いへなちょこの現状報告で参考になるとは思えないですが、楽しんでいただけたでしょうか。
一番重要な物件購入に関しては恐らくそんなに失敗してもいなくて、賃貸経営に関してはまだまだですが少しずつレベルアップしています。確定申告も経験して、税金の還付も受けました。長期返済に起因する仮初のキャッシュフローではありますが、毎月通帳残高が増えていくのも楽しいです。まだまだ先は長いですし苦難もあるとは思うのですが、無理せずやっていきたいと思います。
今後またアップデートします、よろしくお願いします。
