入居付けが一筋縄ではいかない2号アパート、築33年。
リフォームは何とか終わり、絶賛入居者募集中です。
繁忙期の3月末に申し込みをもらい、その後キャンセルになったウチコミ経由の希望者とほぼ並行で、ジモティー経由での申し込みも受けていました。
ジモティーでの入居者募集
ジモティーには、「不動産」に関するスレッドを立てることが出来ます。売買は勿論、賃貸に関する記事も投稿することが出来るので、私はこれを利用しました。
ジモティーで募集する理由
メリット、デメリットは以下になります。
- 物件を好きなだけ紹介できる…マイソクだと紙面が限られる。
- 細かな条件も自由に決められる…僕は敷礼ゼロを中心に、初期費用の負担を抑えるプランを提案していました。
- 借りたい人とメールで直接のやり取りが可能。
- ジモティーで部屋探しをしたい、と考えつくぐらいにはネットリテラシーが高い。
- 初期費用を抑えたいので、お金がない層が集まりがち。
- 写真は5点だけ
基本的にどの手法でもメリットデメリットあると思います。自分の物件の競争力を分析し、数ある募集方法のうち、この物件にはジモティーが合っているのでは？と判断するに至りました。
着目したのは、『お金がない人が集まりがち』という点。収入も高くないし、引っ越しの初期費用が払えない、という方も多いようです（勿論そうじゃない人もいますが）。
そのような状況を考えると、築浅だったり好立地のいわゆるハイスペックな物件はあまり掲載されていないのでは？ということを期待しました。築浅だったら敷金礼金はしっかりもらいたいですし、家賃の交渉に応じることもしにくいと思います。
僕の物件は築32年、駅からバス、和室、と贔屓目に見ても他よりも優れた特徴が多いとは言えず （ 風呂トイレはさすがに別ですが ） 、安く住めることを効果的にアピールしていく必要があると思っています。
同じようなスペックのアパートとの差別化
ジモティーで募集するにあたって特に期待しているのがこの点です。
僕の所有物件がある地域には、周りに同じような築年数、規模間のアパートが割とゴロゴロありました。第一〇〇荘、第二○○荘、など地主が建てました感満載のアパート（空室多い）もいくつか見受けられました。
※普通は「このエリアヤバい」として購入を見送るのかも知れません。僕の場合かなり安く買えたので購入を決断しましたが。
地主系大家さんは、多くの場合お金に困っていません。税金対策の一環でアパートを建てたりしているわけで、少なくとも今ある空室を一部屋埋めたい！と思って動き回るようなこともしないし、ネットを使った入居者募集という工夫に思い至る可能性も高くないと踏んでいます。
管理会社としても「リフォームしましょう」ぐらいの提案しかしてきません。本当にアホみたいに（ごめんなさい）「ウォシュレットつけましょう」「フローリングにしましょう」というお金を使う方向の提案しかしてきません。
地主大家さんとしては、別に今空いてても困らないし、一部屋埋めるために20万円かけてフローリングにするかと言われると、、、。
結果として、地主大家×大手管理会社のタッグによる集客力は低く、ここにサラリーマン大家のつけ入るスキがあると思っていて、その一つがネットを使った客付けの有無です。
部屋を探している人からすると
部屋探しをする時のことを考えます。
街の不動産屋さんに行って希望の条件を伝えると、希望に合った部屋の候補をいくつか出してきてくれます。僕の場合A4の紙をテーブルに何枚か並べて、その中で内見する部屋を選びました。今はタブレットとかありそう。
普通に考えて、恐らく僕の物件を含むその地域の物件は殆どこの時点で選ばれてこないと思っています。築古、バス、和室だし。地主大家さんの物件も同じく（たぶん）。
一方で、街の不動産屋さんを介すと引っ越し代金以外でざっと家賃の5ヶ月分ぐらいの初期費用が掛かるため、その費用を少しでも節約したいと考える人もいます。
そのような人は初期費用が掛からずに契約できる部屋を探します。その方法はほぼネットになると思います。費用の掛からない部屋探しをネットでしようと思う人なら、ジモティーの存在を知る可能性は高いと言えるでしょう。
僕の部屋はそのような人をターゲットにします。地主大家さんの物件はこのフィールドに上がってきてすらいません。ここを確実にものにしたい。
デメリットは、あくまで「待ちの戦略」であること。ジモティーで探されることを待たないといけないのでペースは上がりません。これだけだとさすがに不安なので、可能性は低いと思いつつ町の不動産屋さんに物件情報を伝えることも並行しています。
ジモティーを使った入居者募集のまとめ
ハイスペックの物件とはそもそも競争しない！
同レベルのスペックの物件（地主大家さん）が上がってこない土俵で勝負！
以上を満たす場としてジモティーは僕の物件に適していると考えています。
ボロ物件を取得したものの入居付けに困っている初心者大家さんの参考になれば幸いです。
