築古戸建てから始まった不動産投資
僕の1号物件は、とあるJRの駅から徒歩10分ほどのところにある戸建て物件でした。
築30年、3DK。駐車場はなし（軽なら停められるスペースはあるものの、隣との話し合いで置かないことにしてる）。
マイソクに出ていた価格は480万円でした。
内見をしてみると、ところどころ傷んで（和室の床が凹んだり）はいたものの、それなりに修繕すればファミリーの入居は固いと思いました。
実際に仲介のお店に聞いてみると、想定家賃は6〜7万円ほど。問題なく入居者は見込めるなと思ったので購入の意思を伝えました。
築古戸建て投資の指値をどうするか
せっかく築古に取り組むからには利回りはこだわりたい。
とはいえ田舎でもないので、20%や30%といったレベルの数字も目指せない。
いろいろと物件情報を見ていて僕が定めた基準が「諸経費、リフォーム費用を含めて利回り12%」でした。
当初の売り出し価格は480万円。
リフォームにいくらぐらいかかるんだろう・・・。トイレ和式だし、和室の床べこべこだし、30万円、というわけにはいかない気がする。
よし、業者を読んで見積もり取ってもらおう！
というわけで、後日改めて現場を訪れることにして、その時に業者の相見積もりをお願いすることにしました。⇒後日更新
結局、「大幅に指してもらっていいらしい」という案内してくれた不動産屋さんの後押しもあって、380万円で買い付けを出しました。
100万の指値なので、反発して50万でも安くなればいいかなと思いつつ。
そして何と翌日には指値価格でOKとの連絡が！あまりにすんなり決まったので、今でも仕組まれていたのではないかと疑っています(笑)。
ただし「価格はそれでいいけど、現金じゃないなら融資決めてからもう一回連絡ちょうだい」、という旨の念押しをされました。
契約と決済は同時にしたいと。
指値を受けていただいた以上文句は言えません。他の人にさらわれてしまう前に何とかしないといけません。
築古戸建て投資のための資金調達
金融機関の開拓
いざ買うとなると、資金調達をどうするか？という問題が生じます。
築浅、新築のアパートやマンションならどの銀行にするか、という話が出来たのかも知れません。僕高収入サラリーマンだし。
ですが、築30年の戸建て物件に融資してくれる金融機関はそう多くないと思っていますし、事実多くはないでしょう。
いろいろと調べていく上で分かったことは、
築古戸建ては現金買いが基本だということ、そして
融資を受けるなら大体以下のうちのどれかだということです。
- 日本政策金融公庫
- ノンバンク
- 実績詰んでプロパーローン（事業性融資）
このうちどこを攻めるにせよ、ゼロからの開拓になります。
はて、どうしたものか。
まずは電話で問い合わせ
どうやらとにもかくにも電話をしてみるのがいいらしい。
『元気な声で、まずは名前を名乗る』
なるほど。
『この電話から審査は始まっている』
そうなんだ、電話受付の人にそんな特殊能力と権限が？
『物件の条件などはスラスラ言えるようにしておく』
これは確かにそうかも。メモメモ。
というわけで、ちょっと準備をして実際に電話口で喋ったのが以下のような内容です。
「突然のお電話失礼します。私○○と申しまして、△△県において不動産の賃貸経営をしています。」
「この度購入を検討している物件がありまして、もしよろしければ今からその物件に関する情報をお伝えいたしますので、ご融資を検討していただけそうかについて教えていただけないでしょうか？」
↑これ、どうですか？＞先輩方
ここから質問の流れに乗って物件の住所だったり築年数だったり、融資の審査に必要な書類の確認をしたり、というやりとりを経て、電話終了。
実際に電話をしてみた金融機関は「セゾンファンデックス」「アサックス」「東京スター銀行」「日本政策金融公庫」でした。
これらを選んだ理由は、当時参考にしていたブログで、戸建て投資に融資してくれたという記事を読んだからでした。
しかし結局、東京スター銀行とアサックスは立地の時点で「そこは対象じゃない」と撥ねられました。ブログでは確かに都内だったような。。。
セゾンファンデックスは話を聞いてくれて、書類の準備を始めるところでした。公庫も同じで、申込書や事業計画書が郵送されてきてそれに記載する、というステップがあったように記憶しています。
築古戸建て投資にはライバルが多い？
そんなこんなで資金調達のために動き回っていると、不動産屋さんから電話がありました。どうやら他にこの物件を検討している人がいるらしいとのこと。そしてその人は既に公庫に話を持って行って審査中、とのことでした。
ちょっと焦りましたが、多分嘘だな、というのが第一感でした。その判断も根拠のあるものではありませんでしたが、うかうかしてると本当に誰かが現金でさらって行くかもしれません。
そのようなタイミングで本業の方も忙しくなってきました。
なかなか公庫との面談日程の調整が出来ません。
セゾンは確か準備する書類が多くて、やや萎えてきていたように記憶しています。
結局家族ローン（義母）
購入まですぐそこなのに、もうひと手間がかけられない。
1日平日に休みを取れればすべて済むのに、なかなかその暇がない。
そんなもどかしさの中で少しずつ気持ちがなえてきた時に、、、
女神が降臨しました！
最近不動産投資を始めた、という話を聞いていた義母が「本当にしっかりやるならお金貸してもいいよ」と手を差し伸べてくれたのです。
「数年後にまとめて返してくれたらいいから」ということで、380万円全額融資してくれることに！
というわけで一切苦労せずにフルローンをゲットすることが出来ました。
本当にいたのかどうかわからないライバルにも無事に競り勝ち（？）、1番手で契約を交わすことが出来たのです！！
これで僕も不動産オーナーになりました。嬉しい。。。。
築古戸建て投資デビュー！まとめ
○指値は希望額を言ってみればいいと思う。
○初めての金融機関開拓はかなりめんどくさい。
○家族とは仲良くしとけ
次回はリフォームの見積もりについて紹介します
